Our law firm issued a summary decision for the delivery to our client of the vacant possession of the property, which was purchased by our client, according to the applicable law, through a tender process.
Key words: eviction of tenant – bank – new purchaser – purchaser in good faith – purchaser through auction – purchaser by provisions of Law 9/65 – statutory tenant – eviction by summary decision.
It is a common phenomenon in Cyprus that a person who purchases property through an auction and/or a tender process from the Bank to find out, subsequently, after having purchased the property, that a tenant occupies the property and, normally, the tenant is not willing to vacate the property despite the purchaser’s intention to use the same.
That exactly the problem we had to resolve in the given case.
Our client purchased a property according to the provisions of the law 9/65 and, after having completed the tender from (in which our client’s offer was set out), which was accepted by the bank and our client became the registered owner of the property, it was found out that a person was occupying the property, allegedly as a tenant with a tenancy agreement of 15 years , who denied to vacate the property and to give the free possession of the property to our client, the new owner.
For that purpose, we filed on behalf of the new owner a claim at the court requesting a decision against the alleged tenant for the delivery of the property’s possession to our client. The alleged tenant appeared in the proceedings, thus indicating his intention to defend himself in the court proceedings against him. We must observe that many individuals may decide to defend such court proceedings, despite that they have no case against the new owner, merely with the purpose to delay their eviction.
Given the above, we filed on behalf of our client an application for a summary decision against the tenant, though which, if accepted by the court, the alleged tenant would be ordered to give free possession of the premises to the new owner. The alleged tenant objected to the application for a summary decision, stating that (a) the new owner was bound by his alleged interest in the property (tenancy) since the new owner was not a purchaser in good faith and failed to make proper inquiries before purchasing the property and (b) the alleged tenant was a statutory tenant and could not be evicted (c) and that the new owner is legally bound by the alleges 15 years tenancy agreement .
The Honourable Court accepted our arguments and decided to order, by issuing a summary judgment, the alleged tenant to delivery vacant possession to our client -the new owner- since: (a) our client was not and could not be in principle bound by the alleged tenancy since our client purchased the property according to the provisions of the Law 9/65 and (b) the alleged tenant did not indicate sufficient evidence indicating that he was a statutory tenant.
We are very pleased to have assisted our client in acquiring the actual occupation of the property she had purchased for many thousand euros, without undue delay. Moreover, we must observe that this is one of the first cases where the Court issued a summary judgment for the eviction of the tenant despite the latter’s allegation that there was an existing statutory tenancy, which ought to have bound the new purchaser of the property, who purchased the property according to the provision of the law 9/65.
Το Δικηγορικό μας γραφείο έκδωσε συνοπτική απόφαση ανάκτησης κατοχής ακινήτου όπου ο πελάτης μας, ο οποίος αγόρασε το επίδικο ακίνητο μέσω διαδικασίας καταναγκαστικής πώλησης στη βάση του Ν.9/65 και την κατοχή αυτού είχε τρίτο πρόσωπο.
Λέξεις κλειδιά: έξωση ενοικιαστή – τράπεζα – νέος αγοραστής – αγοραστής καλή τη πίστη – αγοραστής μέσω πλειστηριασμού – αγοραστής σύμφωνα με τις πρόνοιες του Νόμο 9/65 – θέσμιος ενοικιαστής – έξωση με συνοπτική απόφαση.
Είναι ένα συχνό φαινόμενο στην Κύπρο όπως ένας αγοραστής ενός ακινήτου από την τράπεζα μέσω πλειστηριασμού ή διαδικασίας προσφορών να βρει, αργότερα, αφού αποκτήσει το ακίνητο, ότι κάποιος ενοικιάζει το ακίνητο και, συνήθως, ο ενοικιαστής δεν προτίθεται να παραδώσει την κατοχή του ακινήτου παρά την πρόθεση του νέου αγοραστή να το χρησιμοποιήσει.
Αυτό ακριβώς το πρόβλημα κληθήκαμε να αντιμετωπίσουμε στην παρούσα υπόθεση.
Η πελάτιδά μας αγόρασε ένα ακίνητο σύμφωνα με τις πρόνοιες του νόμου 9/65 και, αφού ολοκλήρωσε την διαδικασία απόκτησης δια προσφορών (στην οποία φαινόταν η προσφορά του), με τη σύμφωνη γνώση της τράπεζας και αφού κατέστη εγγεγραμμένος ιδιοκτήτης του ακινήτου, φάνηκε ότι ένα πρόσωπο βρισκόταν εντός του ακινήτου, ως κατ’ ισχυρισμό ως ενοικιαστής, ο οποίος αρνήθηκε να παραδώσει την ελεύθερη κατοχή του ακινήτου στην πελάτιδά μας, την νέα ιδιοκτήτρια.
Λόγω των πιο πάνω, καταχωρίσαμε εκ μέρους της πελάτιδά μας απαίτηση στο Δικαστήριο με την οποία αξιώσαμε μεταξύ άλλων απόφαση εναντίον του ενοικιαστή δια της οποίας να διατάζεται ο τελευταίος να παραδώσει την κατοχή του επίδικου ακινήτου στην πελάτιδά μας. Ο κατ’ ισχυρισμό ενοικιαστής εμφανίστηκε στην αγωγή, δείχνοντας έτσι την πρόθεσή του να υπερασπιστεί τον εαυτό στην αγωγή. Δέον να αναφέρουμε ότι πολλά άτομα στην κατάσταση αυτή αποφασίζουν να υπερασπιστούν τέτοιες αγωγές εναντίον τους, παρά το ότι δεν έχουν καλή υπεράσπιση στην αγωγή, με μόνο σκοπό να καθυστερήσουν την έξωσή τους.
Δεδομένων των ανωτέρω, καταχωρίσαμε εκ μέρους της πελάτιδά μας αίτηση για συνοπτική απόφαση η οποία, αν γινόταν αποδεκτή από το Δικαστήριο, θα διέτασσε τον κατ’ ισχυρισμό ενοικιαστή να παραδώσει ελεύθερη κατοχή στην νέα ιδιοκτήτρια. Ο κατ’ ισχυρισμό ενοικιαστής έφερε ένσταση στην αίτηση για συνοπτική απόφαση ισχυριζόμενος ότι (α) η νέα ιδιοκτήτης δεσμευόταν από το κατ’ ισχυρισμό δικαίωμά του στο ακίνητο (ενοικίαση) επειδή η νέα ιδιοκτήτης δεν ήταν ένας καλή τη πίστη αγοραστής και απέτυχε να κάνει δέουσα έρευνα (proper inquiries) πριν να αγοράσει το ακίνητο και (β) ο κατ’ ισχυρισμό ενοικιαστής ήταν θέσμιος ενοικιαστής και άρα δεν ήταν εφικτή η έξωσή του (γ) ότι υπήρχε κατ΄ισχυρισμόν συμφωνία ενοικίασης 15 ετών η οποία κατά την άποψη του επεμβασία δέσμευε την νέα ιδιοκτήτρια.
Το Σεβαστό Δικαστήριο δέχθηκε τα επιχειρήματά μας και αποφάσισε να διατάξει, εκδίδοντας συνοπτική απόφαση, τον κατ’ ισχυρισμό ενοικιαστή να παραδώσει την κενή κατοχή του ακινήτου στην πελάτιδά μας επειδή: (α) η πελάτιδά μας επί της αρχής δεν δεσμευόταν και δεν θα μπορούσε να δεσμευόταν από την κατ’ ισχυρισμό ενοικίαση επειδή η πελάτιδά μας αγόρασε το ακίνητο σύμφωνα με τον Ν.9/65 και (β) ο κατ’ ισχυρισμό ενοικιαστής δεν έδειξε επαρκή στοιχεία ότι ήταν θέσμιος ενοικιαστής και άρα δεν μπορούσε να θεωρηθεί ως τέτοιος (γ) η κατ’ισχυρισμόν συμφωνία ενοικίασης 15 ετών δεν δέσμευε την νέα ιδιοκτήτρια.
Είμαστε ιδιαίτερα ευχαριστημένοι που βοηθήσαμε την πελάτιδά μας να αποκτήσει χωρίς παρατεταμένη καθυστέρηση την πραγματική κατοχή του ακινήτου που είχε αγοράσει έναντι αρκετών χιλιάδων ευρώ. Επιπλέον, πρέπει να παρατηρήσουμε ότι αυτή είναι μία από τις πρώτες υποθέσεις όπου το Δικαστήριο έκδωσε συνοπτική απόφαση με την οποία διέταξε την έξωση του ενοικιαστή παρά τους ισχυρισμούς του τελευταίου ότι υπήρχε μία σε ισχύ ενοικίαση που δέσμευε τον νέο αγοραστή του ακινήτου, ο οποίος το είχε αποκτήσει στη βάση του Ν.9/65.
